שכונת מרמורקשכונת מרמורק
שכונת מרמורק
(צילום: אבי מועלם)

מרמורק: תשואה של 3.5%

שכונת מרמורק הוקמה ככפר מרמורק בשנת 1929 ‑ מושב העובדים הראשון של עולי תימן בישראל. השכונה מאופיינת בבתים פרטיים ודו־קומתיים בעיקר ובאזורים עם בנייני דירות בני 4 קומות.
במרכז השכונה כיכר הקרויה על שמו של הרב שלום שבזי, ובה בית כנסת גדול של יוצאי תימן, הנקרא גם הוא בשם שבזי.
יש בשכונה שני בתי ספר תיכון – ויצ"ו ואורט, ובית ספר יסודי 'בן צבי', ומספר מרכזים מסחריים קטנים.
השכונה ממוקמת קרוב לקניון רחובות ולתחנה המרכזית מצד אחד, ומצדה השני קרובה ליציאה מכיוון קיבוץ שילר לכביש 411 המתחבר לכביש 42 ולכביש 40.
עלות ממוצעת לדירת 3 חדרים לפני עשור: 600 אלף שקל. עלות ממוצעת לדירת 3 חדרים כיום: 1.2 מיליון שקל.
דבר המומחה ‑ ויקטור קינן ממשרד 'We share': "לפני עשור זו היתה יותר שכונה של יוצאי אסיה ואפריקה והיום זה כבר מעורב, 40% ו־40%, ויוצאי ברית המועצות.
"בשכונה תוכננה התחדשות עירונית. היו אדריכלים בשנת 2014 והיתה הצעה לשיפור וזה לא התקדם. ההצעה היתה להחליף את הבניינים ברחוב העלייה, קובנר וחלק מדוד ישראל לבניינים גבוהים יותר.
"זו שכונה שקטה, מעולה גם ללקוחות פרטיים וגם למשקיעים. אחת השכונות היחידות שניתן למצוא בהן דירות בזול. 1.1 מיליון לדירה עם תשואה של 3.5%. מצד אחד זה איזור שמאוד קרוב לרחובות החדשה, ובצד השני קרוב לתחנה המרכזית ולמרכז העיר".
שכונת רחובות החדשהשכונת רחובות החדשה
שכונת רחובות החדשה
(צילום: אבי מועלם)

רחובות החדשה: "כל מה שמשפחה צריכה"

רחובות החדשה שוכנת צפונית לשכונת חבצלת ובקרבת 'גבעת דורון' (ראס דוראן), בשטח שבעבר היו בו פרדסים. בשנת 1997 הקימה חברת 'אזורים' את השכונה והיא ידועה גם בקאנטרי 'אזורים' שנמצא בסמוך לה, ובו גם מרכז מסחרי שלאחרונה התפתח לאחר שיפוץ מסיבי.
בשכונה יש בנוסף לקאנטרי גם מתנ"ס, גני ילדים, שני בתי ספר יסודיים ובית ספר מקיף, וכן פארק דקלים ופארק נוסף רחב ידיים ובו בריכות דגים, מתקני ספורט ומתקני שעשועים. לאחרונה נבנה גם פארק חבלים ברחוב מקס שיין.
מבחינת צירי תנועה, השכונה נוחה מאוד כיוון שהיא נמצאת בסמוך ליציאה מכיוון קיבוץ שילר, משם ניתן להתחבר בנוחות לכביש 411 לכיוון צומת ביל"ו או לכיוון כביש 42 לתל אביב. בשכונה מצוקת חניה קלה, ובעיית פקקים ביציאה ממנה בשעות הבוקר.
מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים לפני עשור: 1.3 מיליון שקל.
מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים כיום: 1.850 מיליון שקל.
דבר המומחה ‑ אייל לנדסמן ממשרד תיווך 'We Share': "זו השכונה מספר אחת ברחובות מבחינת כל מה שצריכה משפחה, בין אם היא משפחה צעירה או מבוגרת. יש את מכללת 'אורט' ואת בתי הספר, גני ילדים, מתנ"ס וצירי תנועה מאוד נוחים. התחבורה הציבורית השתפרה בשכונה. נכנסו עכשיו קופות החולים למרכז המסחרי. זו באמת שכונה שמספקת את כל הצרכים של המשפחה. כרגע השכונה נמצאת בבנייה של עתודות הבנייה האחרונות שלה".
שכונת היובלשכונת היובל
שכונת היובל
(צילום: אבי מועלם)

היובל: "חיי קהילה טובים"

שכונת היובל הוקמה בשנת 2000 בדרום־מזרח רחובות. בשכונה גרות משפחות צעירות עם ילדים וגם תושבים מבוגרים, וממוצע המדרג הסוציואקונומי בה גבוה.
בשכונה בניינים בני 8-7 קומות לצד בתים פרטיים, ויש בה שני פארקים גדולים מאוד שאליהם יש גישה מכל חלקי השכונה כיוון שהם נמצאים במרכזה.
בשכונה פועל בית הספר היסודי שז"ר ובית הספר התיכון 'מדעים', שקוצר שבחים מאז הקמתו. עוד יש בה סניפים של קופות החולים, מגרשי ספורט ושני מרכזי קניות נוחים.
השכונה נמצאת במיקום נוח מבחינת תחבורה כיוון שהיא קרובה ליציאה מהכביש העוקף של רחובות ‑ דרך מנחם בגין ‑ ומשם ליציאה לכביש 40 לכיוון ביל"ו סנטר ורמלה ולחיבור לכביש 1 (ירושלים). מצדו השני מתחבר רחוב דרך מנחם בגין לפארק המדע בעיר.
מחיר ממוצע לדירת ארבעה חדרים לפני עשור: 1.2 מיליון שקל.
מחיר ממוצע לדירת ארבעה חדרים היום: 1.7 מיליון שקל.
דבר המומחה ‑ שמעון בנישתי מסוכנות 'רימקס מטרופולין': "השכונה מאופיינת בבנייני דירות בני 9-8 קומות ויש בניינים דו־קומתיים לאוכלוסייה דתית שגרה בשכונה. השכונה בת 20 שנה וקצת, מאוד מבוקשת על ידי משפחות צעירות בגלל בתי הספר שנמצאים בה ובגלל הפארקים ומרכזי הקניות. הילדים כאן במקרה הרע צריכים לעבור כביש כדי להגיע למוסדות חינוך מצוינים, ויש גם המון גני ילדים בשכונה. בנוסף יש בשכונה חיי קהילה טובים. אחד היתרונות בה הוא החיבור לכביש 40 הצמוד".
שכונת אושיותשכונת אושיות
שכונת אושיות
(צילום: אבי מועלם)

שכונת אושיות: פינוי בינוי בתכנון

שכונת אושיות הוקמה בשנת 1954 וקלטה עולים מתימן. בשנת 1990 הוכנסה לפרויקט שיקום שכונות והחלה לקלוט עולים מאתיופיה. ב־1995 הוכרזה כשכונת שיקום.
כיום מתגוררים בשכונה כ־7,000 תושבים. יש בה בתים צמודי קרקע ובניינים בני 4 עד 6 קומות, לצד בית ספר יסודי, מתנ"ס ומרכז קניות.
אושיות ממוקמת ליד הכניסה לעיר והגישה לכביש 40 וביל"ו סנטר. ישנם פקקי תנועה באיזור צומת אושיות בעיקר בבקרים, אך בשכונה עצמה אין מצוקת חניה. בעשור החולף נבנו באושיות 2 בניינים חדשים, וכן חודש הפארק השכונתי. בימים אלה עיריית רחובות מקדמת תוכנית התחדשות עירונית בשכונה.
מחיר דירת 4 חדרים בשכונה לפני עשור: 400 אלף שקלים.
מחיר דירה דומה כיום: 1.350 מיליון שקלים.
דבר המומחה ‑ יניב ביידה מסוכנות 'דרך הנדל"ן': "יש היום 2 בניינים חדשים במרכז השכונה ומדברים על פינוי־בינוי. באיזור מרכז השכונה מסדרים עכשיו את הסמטאות והיתרון שלה היא שהיא מתחדשת. כל השכונות ה'חלשות' ברחובות עוברות הליך של שינוי. הכל מתחדש ולמי שמחפש דירה להשקעה היא יכולה מאוד להתאים. חידשו את הפארק בשכונה ויש תחושה של עידוד לצד חיי קהילה. המיקום של השכונה מצוין, יש את כפר ביל"ו ממזרח, את שרונה מצפון ומצד שני את רחוב הרצל. אני מעריך שבעשור הקרוב הערך של הדירות יכפיל את עצמו".

רחובות ההולנדיתרחובות ההולנדית
רחובות ההולנדית
(צילום: אבי מועלם)

ההולנדית: מחכים לרכבת

רחובות ההולנדית הוקמה בשנת 2001. היא ממוקמת בחלק הדרום־מערבי של רחובות על אדמות שבעבר היו שייכות למושב גאליה.
השכונה תוכננה כך שבמרכזה יש פארק ובנייניה בנויים סביבו. יש בה בית ספר יסודי, בית ספר תיכון ושבעה גני ילדים. ליד השכונה נמצא הספורטק, ששטחו 50 דונם.
בשכונה יש גם מרכז מסחרי ובו מאפייה, חנות צעצועים ומספר חנויות נוחות ומזון.
מבחינת צירי תנועה השכונה נוחה מאוד. היא נמצאת בצמוד לכביש 411 שמחבר בקלות בין השכונה ובין כביש 42 לתל אביב וראשון לציון, ולכביש 40 לכיוון דרום או נתב"ג. כיום אין בשכונה מצוקת חניה ניכרת ולא נותרו בה שטחים לבנייה.
מחיר ממוצע של דירת ארבעה חדרים בשכונה לפני עשור: 1.2 מיליון שקל. מחיר ממוצע של דירת ארבעה חדרים כיום: 2 מיליון שקל.
דבר המומחה ‑ יאיר אסולין, יועץ 'רימקס מטרופולין': "בשכונה תושבים ברמה סוציואקונומית גבוהה. היא מורכבת מבניינים רבי־קומות, בניינים בני כמה קומות ובתים פרטיים. זו שכונה צעירה עם המון משפרי דיור. מי שהיה בדירת 3 חדרים עבר ל־4, מי שהיה ב־4 עבר ל־5 ומי שעבר מ־5 עבר לקוטג'ים או לדו־משפחתיים. 70% מהעסקאות בשכונה הן של משפרי דיור בתוכה. מה שיפה בשכונה הוא שהיא מבודדת ומתפתחת בעצמה. צירי התנועה שלה מאוד נוחים ואני מאמין שהיא תהפוך לעוד יותר מבוקשת כאשר תיבנה תחנת הרכבת החדשה שאמורה לקום בסמוך".
שכונת שערייםשכונת שעריים
שכונת שעריים
(צילום: אבי מועלם)

שעריים: "קפיצה של התחדשות"

השכונה הוקמה בשנת 1909 בידי עולים מתימן. היא מחולקת לשניים – החלק הוותיק מצדו המזרחי של רחוב הרצל, והחלק החדש יותר מצדו המערבי. במרכזו של החלק הישן ישנה גבעה הנקראת 'גבעת התשעה', ובפסגתה מגדל מים וגינה עם מתקני עץ.
יש בה את אחד המתנ"סים הפעילים בעיר – 'תקוותנו', כמו גם מרכזים מסחריים על רחוב הרצל עם סופרמרקטים, רופאים, בנקים, חנויות, ומסעדות. בשכונה גם הוקם לאחרונה 'המוזיאון למורשת יהדות תימן וקהילות ישראל', וגם ראש העירייה מתגורר בה.
מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים לפני עשור: 900 אלף שקלים.
מחיר ממוצע לדירה דומה היום: 1.6 מיליון שקלים.
דבר המומחית ‑ מרים רוזנפלד־דסקל ממשרד 'דסקל' הפועל כבר 70 שנה בעיר: "השכונה מעורבת עם צביון דתי בחלקה ויש בה סוג של הווי ייחודי. השכונה נתנה קפיצה של התחדשות בעשור האחרון. זה מתבטא בבנייה של בניינים חדשים במקום בניינים ישנים שנהרסו וזה יקרה גם עשור קדימה.
"ישנן הרבה דירות חדשות בשכונה. אם יש לדירה חדשה בת 4 חדרים שטח נכון ותכנון נכון, היא יכולה להימכר גם בסביבות 1.8 מיליון שקל.
"השכונה נמצאת במרכז העיר ויש לה המון שירותים קהילתיים. לאדם דתי שאוהב מוסדות חינוך ובתי כנסת, השירותים הקהילתיים נגישים מאוד בשכונה, וכך גם מבחינת מרכזים מסחריים. אתה לא חייב להחזיק רכב בסביבה הזו ולהרבה אנשים זה יתרון. אמנם מדובר במרכז העיר, אך זהו המרכז השקט. במהלך השנים העירייה הפכה את הרחובות לחד־סטריים והיא מרכזית ושקטה, ואפילו הייתי אומרת שהיא עוברת תהליך שבמסגרתו אזורים מסוימים בה יהפכו להיות יוקרה של האיזור הדתי ככל שיעברו השנים".
שכונת קריית משהשכונת קריית משה
שכונת קריית משה
(צילום: אבי מועלם)

קריית משה: ההתחדשות הגדולה בארץ

קריית משה היא שכונה בת 10,000 תושבים הידועה בעיקר בהיותה קולטת העלייה הגדולה של קהילת יוצאי אתיופיה. בשכונה מתנ"ס פעיל כמו גם בתי ספר אחדים של הקהל הדתי, שלאו דווקא משרתים את ילדי השכונה. היא נמצאת בסמוך לאיזור התעשייה של העיר ומאופיינת בבנייני שיכון, בנייני רכבת ובתים צמודי קרקע. החתך הסוציואקונומי בשכונה נמוך.
מיקום השכונה על ציר התנועה של כביש 411 הוא נוח לבאים לשכונה והיוצאים ממנה, ותחנת הרכבת שתיפתח בעתיד בשכונה ליד ההפרדה המפלסית, תהפוך את התחבורה הציבורית מהשכונה לנגישה במיוחד.
בשכונה אושרה התוכנית הגדולה ביותר בארץ להתחדשות עירונית על ידי הוותמ"ל (ועדת התכנון למתחמים מועדפים לדיור).
לפני עשור עלתה דירת 3 חדרים 500 אלף שקל. כיום מחיר דירה דומה עומד על מיליון שקל.
דבר המומחה ‑ יוסי דהרי, מנכ"ל קבוצת 'יעדים נדל"ן': "תוכנית הוותמ"ל היא למעשה בנייה של 10,000 דירות חדשות במקום 1,400 דירות הקיימות כיום. זו הגדלה של 30 אלף תושבים באיזור זה. אין מקום לבנות בשכונה אז מרחיבים אותה על קרקע שרשות מקרקעי ישראל הקצתה לשם כך. בתוכנית יהיו בניינים בני 7 עד 20 קומות במקום בניינים של 3 או 4 קומות כיום, כאשר מדובר גם בבנייה של מוסדות ציבור ושטחי מסחר לצד שטחים פתוחים. התוכנית תושלם בעשור הקרוב. אני מעריך שהשינוי מתבקש לאור החיבור עם שכונות כמו סלע וצרפתי. נבנים מסביב הרבה פרויקטים חדשים ואי־אפשר להשאיר את זה תקוע.
"המחירים לא עלו בשכונה, או לפחות לא בצורה משמעותית כמו בחלקים אחרים בעיר. יש היום שני סוגים של משקיעים ‑ המשקיעים שמסתכלים על כאן ועכשיו ואלה שמסתכלים 5 או 10 שנים קדימה. למי שמחפש הזדמנות, כדאי לדעת שקריית משה נמצאת לפני הקפיצה שלה. זה איזור שהמגרשים שנמכרים בו הם מהזולים בעיר ועדיין חשוב לומר שמחירי הדירות עלו שם, אבל הם עוד יעלו".
שכונת המדעשכונת המדע
שכונת המדע
(צילום: אבי מועלם)

המדע: "משלמים מחירים מטורפים"

שכונת רחובות המדע החלה להיבנות לפני כעשור כשכונת הדגל החדשה של רחובות. היא ממוקמת בצפון־מזרח העיר, בסמוך למכון ויצמן למדע. הוקמו בה כ־2,500 יחידות דיור בבניינים בני שמונה עד 17 קומות, ועוד כ־100 קוטג'ים.
צירי התנועה בשכונה נוחים. היא ממוקמת על רחוב דרך מנחם בגין, ממנו ניתן לצאת מהעיר בקלות, וכיום עדיין לא מורגשת בה מצוקת חניה של ממש, אולי רק מעט בשנה האחרונה בשעות העומס. בשכונה לא נותרו שטחים לבנייה.
מחיר ממוצע לדירת 5 חדרים לפני עשור: 1.35 מיליון שקל. מחיר ממוצע לדירת 5 חדרים כיום: 2.4 מיליון שקל.
דבר המומחית - גלי קסטל־אפל, מנכ"לית חברת התיווך 'דיור פלוס רחובות': "השכונה מוצבת במיקום גבוה מבחינת רמת החיים בה, ובהתאם גם המחירים בה. רוב הלקוחות בשכונה הם לקוחות שבחרו לעבור אליה מתוך רחובות עצמה והם מוכנים לשלם עוד 100 או 200 אלף שקלים כדי לגור בה. החתך הסוציואקונומי בשכונה גבוה מאוד, ובתי הספר שבה ‑ 'פרחי המדע' ו'ניצני המדע' ‑ מושכים גם כן זוגות צעירים. חיסרון שיש כאן הוא שאין מרכז מסחרי. יש את המתנ"ס שהוא מאוד פעיל, אבל מעבר לזה כלום. יחד עם זאת נוהרים לשכונה ומשלמים עליה מחירים מטורפים".
צפון מערב רחובותצפון מערב רחובות
צפון מערב רחובות
(צילום: אבי מועלם)

צפון מערב: בנייני בוטיק

צפון־מערב רחובות הוא האיזור הוותיק של העיר והוא מתאפיין בבניינים ישנם בני ארבע קומות, חלקם ללא מעלית ובהם 3 עד 4 חדרים גדולים. בעשור האחרון 'צמחו' בין הבתים הישנים בתים חדשים שהוקמו בשטחים שבהם היו בעבר בתים בודדים.
האיזור מבוקש שכן הוא שוכן ליד מרכז העיר שבו נמצאים כל העסקים המרכזיים ברחוב הרצל, כמו גם התחנה המרכזית והקניון, וכן קופות החולים וצירי התחבורה הציבורית. החיסרון הוא מצוקת החניה באזורים האלו. בנוסף, לא נותרו באיזור שטחים לבנייה, והמגמה היא בנייה על שטחים שבהם היו בתים פרטיים ישנים.
מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים לפני עשור: 1.4 מיליון שקל.
מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים היום: 1.85 מיליון שקל.
דבר המומחה ‑ ציון חיים מ'דיור פלוס רחובות': "בכל האיזור הזה לקחו בתים פרטיים והרסו, ובנו בנייני בוטיק קטנים. לא גלשו מעבר לשבע או שמונה קומות. לצד בניינים ישנים בלי ממ"ד ומעלית, התווספו להם בניינים סמוכים עם יותר זכויות והביקוש לדירות האלה הוא של אוכלוסייה שרוצה לשמור על הסביבה בה היא גרה, עם השכנים, המסגרות והחינוך, וחשובה לה האיכותיות של השכונה. היתרון הגדול של השכונה הוא הנגישות והקירבה למרכז העיר".
מוטי אברג'ילמוטי אברג'יל
מוטי אברג'יל
(צילום: קובי קואנקס)

מגמת העשור ‑ הפשרת קרקעות // מוטי אברג'יל – 'קבוצת יעדים נדל"ן'

"אם ניקח את 3 השכונות החדשות – המדע, ההולנדית ורחובות החדשה, לפני 10 שנים הקרקעות בדיוק הופשרו באזורים האלה, בחלקם הופשרו לפני, וראינו קהל צעיר של משקיעים שקנה קרקע עם הון עצמי קטן והצליח להגיע לדירה חדשה. באותה תקופה היתה עליית מחירים. ברחובות החדשה והמדע המון זוגות צעירים קנו קרקעות עוד לפני שבכלל ידעו שתהיה שם בנייה, ואז הצליחו לממש את הקרקעות. אם אני יכול לחשוב על מגמה במונחים של עשור, אז רחובות בכלל בכל העשור האחרון היא בסימן קרקעות שהופשרו ונהיו זמינות לבנייה.
"בעבר היו באזורים האלה שדות, והיום יש פארקים ובניינים, גני ילדים בתי ספר, קופות חולים ותעשייה. לפני עשור פארק המדע לא היה קיים וגם לא פארק הורוביץ. היום יש שם חברות גדולות ומאות אם לא אלפי משרדים לצד מתחמי קניות. ייאמר לזכותה של הרשות המקומית שהיא מביאה לפה משקיעים בהקלות שהיא נותנת בבנייה והבירוקרטיה הלא מעיקה.
"ב־10 השנים האחרונות רחובות קידמה את הקרקעות בוועדות ואיפשרה לזוגות צעירים לקנות דירות. רחובות גדלה בצורה משמעותית וזוגות צעירים נהרו לעיר. השכונות החדשות קרובות לצירים מרכזיים, ליציאות לכבישים מהירים וזה הכניס תושבים מחוץ לעיר לכאן. רחובות עשתה מבין הערים הגדולות את הריצה הכי גדולה שיש, מבחינת עליית ערך וכניסה של זוגות צעירים לתוך העיר.
"אני מעריך שבשנה שנתיים הקרובות רחובות תממש ותקדם את הקרקעות שיש לה מסביב לעיר. מדובר במאות דונמים. היא תאפשר לזוגות צעירים לקנות נכסים ולהגיע לדירות בשכונות חדשות יותר, ולא להסתפק ברחובות הישנה, ששם המחירים יקרים וגם המוצר בסופו של יום הוא מוצר ישן. אני מעריך שהמגמה תמשיך לאורך כל העשור, ונראה כאן התפתחות בספורט, בכלכלה, ונראה יותר עסקים נפתחים".