שוק הנדל"ן סוער במיוחד בתקופה האחרונה, וכל מי שמתבלט אם לקנות או לחכות, מרגיש סוער לא פחות.
העלאת הריבית והצפי לאינפלציה משפיעים על השוק, והקונים הפוטנציאליים צופים בבהלה במחירים המשתוללים ותוהים אם הגענו לקצה, או שיש להם עוד לאן להאמיר.
"המציאות העכשווית בתחום הנדל"ן מורכבת: הקונים יושבים על הגדר ופרק הזמן הנדרש לביצוע כל עסקה התארך לעומת חודשים קודמים", אומר ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר. "יש ירידה בכמות העסקאות מול נתונים מחודשים קודמים. לעומת זאת, אין ירידה במחירים, בכמות הלידים, בכמות הפגישות וברמת ההתעניינות מצד קוני הדירות הפוטנציאלים".
קראו גם:
אז מה השתנה?
"ההחלטה האם לרכוש כעת דירה הפכה להיות הרבה יותר קשה מצד הקונים בהשוואה לעבר הלא רחוק".
האם יש צפי לירידת מחירים?
"נכון לעכשיו אין ירידה במחירי הדירות. יזמים רבים אף העלו את המחירים לאור כניסת החוק המגביל את ההצמדה למדד תשומות הבנייה ל-40 אחוז מעלות הקנייה, לעומת 100 אחוז במצב הקודם".
השלכות עליית הריבית
"עליית הריבית שמגיעה בעקבות שיא של אינפלציה במדינות רבות בעולם, לרבות ארצות הברית ומדינות רבות באיחוד האירופי (בחלקן שיא שלילי של 40 שנה אחורה) מגיעה בימים אלו גם לישראל ומכניסה את שוק הנדל"ן לעמדת המתנה", אומר שמול.
"השוק בישראל נהנה ב-16 השנים האחרונות מביקושים גבוהים מול ההיצע והמחירים לא הפסיקו לעלות מדי שנה בקצב הולך וגובר, אולם מרגע שחוקי המשחק השתנו ועידן הכסף הזול נגמר, אנו רואים ירידות חדות בשוק ההון, משבר הולך ומתפתח בשוק ההיי טק, אינפלציה משתוללת, עליות ריבית וחשש ממיתון עולמי ומקומי.
"השאלה הגדולה הנשאלת בשוק של היום היא: האם הדחף לקנות דירות יגבר על הפחד מקניית נדל"ן בתקופה זו או להיפך. בחודשים הקרובים נוכל לקבל את התשובה".
אז לקנות דירה כעת או לחכות?
"זאת שאלת מיליון הדולר שנשאלת כרגע בשוק הנדל"ן", אומר שמול. "מצד אחד, הריבית הגבוהה, האינפלציה המשתוללת בעולם (שמרימה את ראשה גם בישראל), הירידה בקצב מכירת הדירות (לפי נתוני הלמ"ס) הם איתות ברור ששוק הנדל"ן בישראל לקראת התמתנות - וזאת אחרי שנה וחצי של עליות מחירים בלתי פוסקות וקצב עסקאות מהגבוהים בישראל אי פעם.
מצד שני, רמת הביקושים גבוהה מאוד בהשוואה להיצע, לאור הגידול המשמעותי של האוכלוסייה בישראל (המדינה המובילה בכמות הילדים על פי ה- OECD). לעומת זאת, מספר התחלות הבנייה עומד בממוצע על 50 אלף דירות בשנה, כאשר הביקוש על פי ההערכות הוא של כ-70 אלף יחידות דיור.
השאלה הנשאלת כעת היא: איזה כוח כלכלי יגבר? האם עקומת הביקוש תגבר על עקומת עליית מחיר הכסף בשל עליית הריבית? והאם השחיקה בשכר לאור האינפלציה הגבוהה תהיה משמעותית יותר מול ההיצע הנמוך?
התשובות לשאלות אלו יוכרעו בחודשים הקרובים – וישפיעו על הכיוון שאליו יפנה שוק הנדל"ן בישראל, ועל הכיס של כל אחת ואחד מאתנו.
אז מה עושים? נקודות למחשבה ולהחלטה
"התשובה לשאלת מיליון הדולר היא אישית: עליכם לבדוק את האפשרויות הכלכליות שלכם ואת יכולת ההחזר של המשכנתא, להביא בחשבון תרחישים שונים של ריבית וכמובן, למצוא עסקה נדל"נית טובה מול האלטרנטיבות.
"צריך גם לזכור שבנדל"ן סכום המשחק הוא אפס: כשמחירי הדירות החדשות עולים, גם מחיר הדירה הקיימת (של משפרי הדיור) עולה, ולהיפך. לכן אם מצאתם דירה שמתאימה לצרכים שלכם, במחיר שוק סביר, מומלץ לרכוש אותה ולא להמתין.
"לעומת זאת, בתקופה זו פחות מומלץ לסגור עסקה במחיר גבוה ממחיר השוק והמתחרים, כי הציפייה לעליית מחירים בנדל"ן בסביבת ריבית גבוהה ואינפלציה גבוהה מתמתנת בצורה משמעותית".
האם עליית הריבית היא סיבה למחזר את המשכנתא?
"לאחרונה העלה בנק ישראל את הריבית במשק לרמה של 1.25% - הרמה הגבוהה ביותר מזה 9 שנים", אומר רפאל שחור, מנכ"ל חב' הראל פריים לייעוץ משכנתאות. "להחלטה זו יש השפעה רבה - במיוחד על אלו שנטלו משכנתאות במסלולים הצמודים לריבית הפריים.
"גם רוכשי דירות שטרם נטלו את המשכנתא (ומתכננים לקחת משכנתא בקרוב), עליית הריבית יוצרת חשש מגובה ההחזרים וההתחייבויות החודשיות שעלולות לעלות.
"רבים מתלבטים האם לחשב מסלול מחדש, האם למחזר את המשכנתא ובמיוחד האם כדאי לחכות ולא לקחת משכנתא. התשובה היא לא. ליתר דיוק, לא בהכרח.
"למרות שכותרות העיתונים מכריזות "התכוננו להיפרד מעשרות אלפי שקלים נוספים", במשכנתאות הראיה צריכה להיות רחבה ולא נקודתית. התקופה הקרובה היא תקופת למידה.
"העולם מתמודד כעת עם משבר יוקר מחייה ואנרגיה גלובלי, נוכל לקוות שזו תהיה תקופה קצרה, אבל זה מלמד אותנו שבניית משכנתא צריכה להיות בניית תמהיל נכונה גם בתנאי שוק משתנים. המשק אינו עומד על תילו על ריבית אפסית באופן שאין שינויים משמעותיים. חשוב להבין שהוא עשוי להשתנות.
"אפשר לשנות את התמהיל המרכיב את המשכנתא בכל תקופת זמן ובתנאים מסוימים, או לחילופין ניתן לבחור מסלולים שישמרו עלינו משינויי השוק ויקבעו את ההחזר באופן המתאים לנו – וזאת תוך בניית תמהיל אינדיוודואלי.
"אנשים תמיד ימשיכו לקנות נדל"ן, תמיד יהיה צורך בסיסי בקורת גג. יכול להיות שעליית הריבית תצנן מעט את שוק המשקיעים, הביקוש יירד וכמה שחקנים ייצאו מהמשחק, אבל לבטח לא תהיה הצטננות בשוק הנדל"ן. עליית הריבית לא תמנע מהאנשים לקנות את בית המגורים שהם רוצים וחולמים עליו, והסוד הוא התכנון".
