"כאשר מנתחים את שנת 2022, יש תחושה שמדובר בשתי מחציות שנה שונות לחלוטין", אומר ניר שמול - מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר.
"עד מאי 2022 חווינו את השנה וחצי הכי חזקות בשוק הנדל"ן הישראלי - בהיבט כמות המכירות, היקף המשכנתאות וקצב עליית המחירים, שהיה הגבוה ביותר בישראל מאז הקמת המדינה במהלך 18 החודשים שנמדדו (כלומר, מינואר 2021).
לעומת זאת, מיוני 2022 אנו חווים ירידה משמעותית בקצב המכירות, בעיקר באזור המרכז, אבל לא רק.
לדברי שמול, היקפי המשכנתאות ומחירי הדירות ריאלית הפסיקו לעלות. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אמנם ממשיכה לדווח על עליות מחירים, אבל בפועל היא מסתכלת חודשים אחורה ולא מביאה בחשבון מבצעים, הטבות והנחות שמעניקים הקבלנים לרוכשים. כלומר, אפשר לראות מגמה הפוכה לגמרי בכל מחצית שנה בשנת 2022. ממש שתי מחציות הפוכות לגמרי.
בכל העולם וגם אצלנו: עליית הריבית
הסיבה המרכזית לכך היא כמובן עליית הריבית, שמשנה דרמטית את שוק הנדל"ן בישראל ומצטרפת לעליות ריבית בכל העולם. זאת, כדי להתמודד על האינפלציה והתייקרות המחירים העולמית (בשל הקורונה ומלחמת רוסיה אוקראינה). מדובר באירועים בעלי השפעות ארוכות טווח על הכלכלה העולמית והישראלית בעידן של גלובליזציה.
מרגע שהריבית החלה לעלות הנדל"ן נעצר, בעיקר באזור המרכז, בדגש על תל אביב, שבה מורגשת הירידה החדה ביותר בהיקף העסקאות. גם הירידה בשווי חברות ההיי טק והמשבר המחריף בתחום משפיעה באופן קרמטי על תחום הנדל"ן, בעיקר באזורי הביקוש: עובדי ההייטק הם בעלי ההכנסות הגבוהות ביותר במדינת ישראל ופעילות ההיי טק אחראית על כ-40 אחוז מהכנסות המדינה ממיסים. כשהוא נחלש - גם הכלכלה הישראלית והנדל"ן נחלשים.
התחדשות עירונית: עלייה בהיתרי הבנייה
נרשמה עלייה של למעלה מ-20% בהיקפי ההתחדשות העירונית מבחינת היתרי הבנייה. זהו נתון מבורך לאור העובדה שמרבית האנשים בישראל מעוניינים לגור במרכזי הערים הגדולות, לכן התחדשות עירונית היא פתרון אמיתי לתוספת יחידות דיור במקומות שיש בהם תשתיות קיימות של חינוך, מבני ציבור, כבישים וכו', ללא צורך בפיתוח שכונות חדשות על שטחים ירוקים, שהולכים ומתמעטים במרכז הארץ.
6 צפייה בגלריה
משכנתא ממוצעת, שעמדה עד לפני 4-3 שנים על 500 אלף שקל בממוצע, עלתה לקרוב למיליון שקל בממוצע
(צילום: נחום סגל)
ניתן לייצור כמיליון דירות בהתחדשות עירונית בעשור הקרוב אם תהליכי הבירוקרטיה יקוצרו משמעותית, בלי לגזול דונם חדש אחד של שטח ירוק. המדינה מבינה זאת, הרשויות מבינות זאת, וכרגע נותר להגדיל את היקפי הבנייה הללו כדי להתגבר על המחסור הגדול.
מגרשים ומחירי קרקע: כבר לא משלמים כל מחיר
עד המחצית הראשונה של 2022 הקבלנים והיזמים שילמו כמעט כל מחיר כדי לזכות בקרקע במכרז, או לרכוש קרקעות מבעלים פרטיים. התחרות העצומה הביאה יזמים להציע מחירי קרקע שחלקם היה גבוה ב-20-15 אחוז ממחירי השוק, מתוך מחשבה שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות באחוז דו ספרתי.
עליית הריבית והקושי לגייס חוב חדש הביאו את היזמים לחשיבה מחודשת. מחירי הקרקעות משקפים כיום ערכים ריאליים ולא פנטזיות שאינן ברות מימוש .
מחיר הכסף: המסלול המהיר לאינפלציה
עידן הכסף הזול הסתיים. מאז שנת 2006 העולם הסתגל לעידן שבו הריביות אפסיות והכסף זול וקל יחסית לקנותו. 16 השנים הללו הסתיימו. האינפלציה מתפרצת במרבית מדינות העולם. הכלכלן מילטון פרידמן, זוכה פרס נובל בכלכלה, הוכיח שכשמדפיסים כסף נוצרת אינפלציה והיא מובילה למיתון. אנחנו בדרך לשם – מה שישפיע גם על שוק הנדל"ן בישראל.
התחלות הבנייה: עלייה ושוב ירידה
אחרי שנים רבות שבהן התחלות הבנייה עמדו על 50-45 אלף יחידות דיור, כיום הן עומדות על כ-70-65 אלף התחלות בנייה של יחידות דיור. נתון מעודד. אולם החל מהמחצית השנייה של 2022, יש ירידה יחסית בהתחלות הבנייה (בשל הריבית הגבוהה שגורמת ליזמים לשקול האם זה הזמן הנכון לרכוש קרקע ולבנות - או להמתין).
משכנתאות: עלייה של מאות שקלים בחודש
שיא המשכנתאות שנשבר במאי 2022 נראה כמו זיכרון רחוק. מאז אנו רואים ירידה חדה בהיקף המשכנתאות שהציבור לוקח ועלייה משמעותית בריבית, הגורמת לעלייה של מאות שקלים בחודש בממוצע למשפחה.
הריבית החדשה מקרבת אותנו לתוספת תשלום חודשית של כ-1,000 שקל בחודש לתא משפחתי (כשעיקר ההצמדה הייתה למדד או לריבית הפריים). מדובר בעלייה דרמטית בהחזרים חודשיים לתא משפחתי.
גם המשכנתא הממוצעת, שעמדה עד לפני 4-3 שנים על 500 אלף שקל בממוצע, עלתה לקרוב למיליון שקל בממוצע לאור העלייה במחירי הנדל"ן.
דיור להשכרה: ירידה בתשואה
תחום שהיה אמור להיות הקטר המוביל של השוק פשוט נעלם בחודשים האחרונים. יזמים רבים שנכנסו לתחום מבקשים למכור את הדירות שקנו, כשהתשואה על דירה להשקעה בישראל עומדת בממוצע על 3-2 אחוזים ועלות גיוס הכסף כיום עומדת בממוצע על 5% - 7%, כלומר היזם צריך להביא "כסף מהבית" כדי לממן בכל חודש את המשכיר.
גם התחושה שמחירי הנדל"ן הגיעו לשיא מסוים והמחירים לא יעלו בשנתיים הקרובות כפי שעלו בשנתיים האחרונות הביאה יזמים וחברות רבות לעצור את הפעילות בתחום, שהיה אמור להיות "גיים צ'נג'ר" בשוק הנדל"ן הישראלי ולהביאו למקום חדש - בדומה למודל האמריקאי, שבו אנשים רבים גרים בשכירות ארוכת טווח במקום לקנות דירה.
מה צפוי בשנת 2023?
לדברי שמול, הרבה תלוי במה תעשה הממשלה. אם הממשלה תוריד את המיסים על קניית נדל"ן ותעודד את השוק להמשך רכישות באמצעות הטבות מס (לדוגמה, הכרה בריבית על המשכנתא למשפחה, מס רכישה אפס על דירה שנייה, הקטנת תשלומי מע"מ על דירות וכו'), נוכל לקוות שהקטר של הנדל"ן ינוע בשנת 2023 בצורה טובה.
אם הממשלה לא תפעל במהירות לטובת תחום הנדל"ן, נראה שנה נדל"נית קשה יחסית עם סיכון לחברות רבות שנמצאות עם חוב גבוה בחוץ ותזרים מזומנים קטן יחסית.
בטווח הרחוק יותר, שנתיים או שלוש קדימה, ירידה מסתמנת בהיקפי הבנייה ובהתחלות הבנייה. הריבית הגבוהה תוביל שוב בעתיד הנראה לעין להסתערות מחודשת, אחרי שהשוק יחזור למצב צמיחה. אז שוב נראה עליית מחירים והסתערות – כי הישראלים אוהבים לקנות כשכולם קונים.
טיפ לשנת 2023
אם יש עסקה טובה שמוצעת לכם כרגע תקנו, תתמקחו, תנהלו משא ומתן ותשיגו כמה שיותר – אל תחכו שהמחירים שוב יעלו.
המחירים כרגע נעצרו וישנה התמתנות משמעותית בנדל"ן, זו תקופה טובה לקנות - למי שיש כסף נזיל ומסוגל לקחת משכנתא.
למי שלא בטוח ביכולתו להחזיר את המשכנתא אם הריבית תמשיך לעלות, או למי שמתכוון לקחת חוב גבוה שהוא מעל למידותיו, אני ממליץ: אל תקנו נכס שיהיה לכם קשה להחזיק בו בעתיד.
קראו גם:
וורן באפט האגדי אמר: קנו כשכולם מוכרים, תמכרו כשכולם קונים.
בהצלחה, ושנה אזרחית טובה!
ניר שמול הוא מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר
